从经济社会和城市发展角度来说，城镇老旧小区改造的重要背景之一是我国城镇化进入下半场。2019年，我国城镇化率已经达到了60.60%，人均GDP突破1万美元大关，高于中等偏上收入国家平均水平。中国城镇化进程已经进入第二个拐点（城镇化率50%）和第三个拐点（城镇化率70%）之间，城市发展已从增量扩张转向存量提质为主的时代，城市治理尤其需要关注民生问题，推动城市转型发展。
城市是一个生命体，城市更新是一个永恒话题，老旧小区改造工作体现了“让人民群众在城市生活中更方便、更舒心、更美好”的发展思想。早在2015年召开的中央城市工作会议上，中央就已经提出加快老旧小区改造。2019年7月召开的中共中央政治局会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程。老旧小区改造工作加快进程。
根据部署，2020年全国计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比2019年增加一倍，重点是2000年年底前建成的住宅区。该项工作也成为继棚户区改造投资之后，城乡建设领域“稳投资”的新抓手。老旧小区改造不仅可以推动城市有机更新，改善提升居民的生活环境，还可以新增投资和就业岗位，对当前做好“六稳”工作、落实“六保”任务也有重要意义。
现在一般以2000年为节点来划分老旧小区和新建小区。2000年年底之前建设的住宅小区普遍具有“老年化现象突出”的人口特征、“邻近老城市中心区”的区位特征、“以五六层为主而无电梯”的建筑实体特征、“物业管理欠缺”的社会治理特征。因此，老旧小区存在着房屋安全问题、基础设施问题、配套服务问题、社区管理问题需要解决。
老旧小区具有普遍特征，改造工作需要从这些普遍特征入手，总结可能遇到的问题。笔者认为，老旧小区改造工作存在着六类主要问题：一是社区治理方面，居民对小区改造提升的认知和诉求各有不同，难以协调；二是硬件设施更新方面，社区配套设施老旧，有的设施功能缺失，有的设施甚至存在使用隐患；三是公共服务设施建设方面，用地紧张而且难以增补；四是标准规范方面，相关规范还有待进一步建立健全；五是资金筹措方面，需要建立多主体合理共担的资金机制；六是体制机制方面，相关审批需要加强协同合作。
老旧小区改造工作需要系统设计，明确“五化”改造目标：一是适老化，包括无障碍设计、加装电梯等；二是绿色化，节能降耗，与城市绿色发展融为一体；三是社区化，促进党建引领、居民自治，在治理上发展智慧社区；四是生活圈化，包括“15分钟生活圈”、“10分钟老人圈”、“5分钟幼儿圈”以及建设公共充电桩、公共洗衣房等；五是人文化，把老旧小区改造与保护地方特色、延续城市文化脉络结合起来，推动城市有机更新。
老旧小区改造内容需要综合统筹，改造对象和任务可以进行分类。老旧小区改造内容包括以下几个方面：一是建筑单体改造，使其更坚固、更美观；二是住区环境改造，使居民生活更有品质；三是各类设施完善，使居民生活更加便捷；四是小区管理完善，使社区生活更加有序。
据此，老旧小区改造任务可分成三类：一是满足安全和基本生活需求的基础类，包括水电暖气路等市政配套基础设施、建筑物公共部位维修等；二是改善生活、便利性提升的完善类，包括小区环境及配套设施提升，有条件的小区加装电梯、增加停车设施；三是提升品质、可以市场化提供的提升类，包括社区公共服务产品的供给，比如养老、托育、卫生等，提供此类公共服务须本着因地制宜、实事求是的原则，努力为居民提供“菜单式”可选择服务。
老旧小区改造需要社会资本参与，需要多元主体、多源动力来推动。今年4月14日召开的国务院常务会议提出，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。老旧小区改造需要解决“资金从哪里来”的问题，需要建立常态化维护更新资金框架体系。
老旧小区改造工作必须创新社会治理。老旧小区改造是城市发展过程中一个永恒的主题，其核心理念是贯彻以人民为中心的发展思想、贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念、贯彻“实事求是、因地制宜”的改造原则。老旧小区改造作为一项民生工程必须鼓励社会公众积极参与，及时听取社会各界意见，形成良好的工作氛围。要着力解决群众反映强烈的突出问题，让群众在老旧小区改造中有更多获得感，这一过程必然是一个共商、共建、共治、共享的社会治理过程。（作者：李 迅 作者系教授级高级城市规划师、中国城市规划设计研究院原副院长兼党委副书记）